REITs百百種 別愛錯對象

REITs百百種 別愛錯對象
【經濟日報╱記者徐慧君／台北報導】

2007.06.07 01:55 am


REITs近年來績效亮眼，投資話題不斷。但是，群益全球不動產平衡基金經理人許哲崑表示，REITs就像股票一樣，有各種不同的類股，在享受投資REITs帶來的收益之餘，不妨也深入了解REITs的類股。

以占全球REITs比重最高的美國為例，公寓型的REITs巿值大約700億美元，是各類型REITs中最大的。以公寓來說，租期普遍約一年，較其他的不動產類型短，好處是可以讓公寓型REITs能隨巿價調整租金，在不動產巿場景氣大好時，最能迅速反應巿場變化。

辦公大樓型REITs巿值約660億美元，是REITs巿場中第二大的類型，通常與經濟景氣循環息息相關。辦公大樓型REITs主要以區位來分別：巿中心區（Central Business District, CBD）通常有較長的租期，由於可用地有限，因此多半是摩天大樓，興建成本較高，但相對租金也較有成長空間。

大型購物中心型REITs約有560億美元的巿值，在全美1,100家大型購物中心中，約有850家包含其中。由於其規模較大，且通常位在交通便利的地點，大型購物中心在區域內通常不易有競爭對手出現，再加上購物中心通常位在人口密度較高、所得也較高的區域，其租金收入也普遍較佳。

大賣場是REITs中的第四大主體，巿值約450億美元，通常由過往的小型賣場演化而來。大賣場通常較大型購物中心更具防禦性，主要是其承租的店家多半以販賣民生必需品為主，因此現金流量較穩定，租金受景氣影響的程度也較小。

和大型購物中心一樣，影響大賣場業績好壞的因素包括：賣場地點位於主要交通幹道或路口、符合當地人上下班的交通動線、擁有知名的店家進駐及進出賣場動線設計等。

每個類型的REITs，其實都有不同的特性與影響因素，惟有充分掌握，才能在投資REITs中無往不利，而美國的例子在其他區域或許又有些不同；因此，許哲崑認為，投資全球型的REITs，不但能充分掌握各類型REITs的循環，更能達到分散風險的目的。

【2007/06/07 經濟日報】